報(bào)告：冷鏈倉庫成為新投資熱點(diǎn) 國內(nèi)高標(biāo)倉庫將迎來快速且長遠(yuǎn)的發(fā)展

近日，戴德梁行發(fā)布研究報(bào)告——《2020年二季度中國物流地產(chǎn)市場回顧》。報(bào)告顯示：受益于復(fù)工復(fù)產(chǎn)的進(jìn)程加快以及宏觀政策的支持，2020年第二季度中國經(jīng)濟(jì)增長由負(fù)轉(zhuǎn)正，GDP同比增長3.2%。

上半年實(shí)物商品網(wǎng)上零售額人民幣43481億元，同比增長14.3%。以線上生鮮超市為例，2020年上半年活躍用戶同比大增69.8%，推動(dòng)了對(duì)核心城市的配送服務(wù)和倉庫（尤其是冷鏈倉庫）租賃需求的擴(kuò)張。冷鏈倉庫成為新的投資熱點(diǎn)。從區(qū)域看，東部、中部、西部地區(qū)物流活動(dòng)均保持活躍，西部地區(qū)回升勢(shì)頭更強(qiáng)。

截止二季度，中國內(nèi)地共約73萬平方米新增供應(yīng)入市。內(nèi)地高標(biāo)倉庫整體空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至12.5%。內(nèi)地市場平均租金與上季度基本持平為34.9元每平方米每月，同比略降0.6%。香港優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)存量總計(jì)約2960萬平方英尺，整體空置率與一季度持平為3.1%，平均租金環(huán)比下降7.5%至12.8港幣每平方英尺每月。臺(tái)灣優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)累計(jì)約74.8萬坪（約247萬平方米）。參考租金行情約新臺(tái)幣500-600元/坪/月。

2020年第二季度全國物流市場區(qū)域概覽

根據(jù)二季度交易數(shù)據(jù)顯示，商務(wù)服務(wù)、物流地產(chǎn)開發(fā)和電商/快運(yùn)快遞是排名前三行業(yè)。受疫情影響，物流地產(chǎn)投資者在區(qū)域選擇上更加謹(jǐn)慎；華東地區(qū)物流用地更受物流地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注，主要集中江蘇省蘇州、無錫、徐州和鎮(zhèn)江，安徽省合肥和蕪湖。

受限于物流用地供給，核心城市物流用地一地難求，三四線城市仍有物流用地供應(yīng)。受全球疫情和外部不確定因素增加影響，投資機(jī)構(gòu)在物流土地獲取的策略上較往年更為謹(jǐn)慎，核心城市及周邊物流土地因稀缺性，租賃需求穩(wěn)定和抗風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)，則更受投資機(jī)構(gòu)所關(guān)注。而從二手交易物業(yè)來看，擁有穩(wěn)定出租率、長期租約、優(yōu)質(zhì)租戶和優(yōu)勢(shì)區(qū)位的二手高標(biāo)倉庫成為投資市場炙手可熱的資源。

隨著中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速回升，大量的資本持續(xù)涌入中國高標(biāo)倉庫市場。二季度中，普洛斯完成交易一支150億元收益基金（GLPCIFI），該基金投資收益主要是來自長三角、京津冀和華中等地區(qū)18個(gè)城市的收益設(shè)施。樂歌和LaSalle共同籌集15億美元資金，將進(jìn)一步投入開發(fā)，服務(wù)于北京、上海、廣州及中國西部核心區(qū)域內(nèi)的高標(biāo)物流倉庫設(shè)施。JP MORGAN和新宜在中國設(shè)立合資平臺(tái)，投資上海、蘇州和南京周邊高標(biāo)物流設(shè)施。

2020年4月30日，證監(jiān)會(huì)和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》。戴德梁行大中華區(qū)研究部主管林榮杰表示：“這標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式起步。試點(diǎn)通知將為物流產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展解開束縛，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有效的融資工具提供新的通路。隨著物流REITs試點(diǎn)推行，在巨大資金支持下，相信國內(nèi)高標(biāo)倉庫將迎來快速且長遠(yuǎn)的發(fā)展。”

戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵指出：“隨著企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，產(chǎn)能亦逐步恢復(fù)，企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，因此物流相關(guān)固定資產(chǎn)投資有所增加。隨著各大生鮮類和配送平臺(tái)業(yè)務(wù)不斷在核心城市擴(kuò)大，短期會(huì)加快帶動(dòng)對(duì)核心城市及周邊倉庫問詢及租賃需求，尤其是冷鏈倉庫，已成為當(dāng)下炙手可熱的新投資風(fēng)向。”